Bien neuf ou ancien : quel choix pour maximiser vos avantages fiscaux en tant que propriétaire bailleur ?

Investir dans l'immobilier locatif peut vous permettre de bénéficier d'avantages fiscaux intéressants. Mais faut-il privilégier un bien neuf ou ancien ? Voici les informations pour faire le bon choix.

1. Les avantages fiscaux d’un bien neuf

Un bien neuf offre plusieurs dispositifs fiscaux attractifs, notamment :

• La loi Pinel : Profitez d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat si vous louez votre bien pendant 12 ans, sous conditions de loyers et de ressources des locataires.
• Exonération temporaire de taxe foncière : Certains logements neufs sont exonérés de taxe foncière pendant les deux premières années suivant leur construction.
• Entretien réduit : Avec un logement neuf, les dépenses de maintenance sont généralement faibles, ce qui limite vos coûts à court terme.

2. Les avantages fiscaux d’un bien ancien

Les biens anciens peuvent également offrir des avantages fiscaux significatifs, notamment grâce aux dispositifs liés à la rénovation :

• Le dispositif Denormandie : Bénéficiez d’une réduction d’impôt si vous réalisez des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Ce dispositif est particulièrement intéressant dans les zones nécessitant une revitalisation.
• Le régime réel : Vous pouvez déduire les frais liés aux travaux, intérêts d’emprunt, et autres charges locatives pour réduire vos revenus imposables.
• Prix d’achat plus bas : L’immobilier ancien est souvent moins coûteux à l’achat, offrant des rendements locatifs bruts plus élevés.

3. Bien neuf ou ancien : comment choisir ?

Le choix dépend principalement de vos objectifs :

• Si vous cherchez une fiscalité simplifiée et peu de travaux, optez pour le neuf.
• Si vous voulez un rendement locatif élevé et êtes prêt à investir dans des travaux, privilégiez l’ancien.
• La localisation est essentielle : préférez les zones avec une forte demande locative, que le bien soit neuf ou ancien.

4. Les pièges à éviter

• Ne pas respecter les critères des dispositifs fiscaux : La loi Pinel ou le dispositif Denormandie imposent des conditions strictes (plafonds, zones éligibles, durée de location).
• Sous-estimer les coûts de rénovation dans l’ancien : Assurez-vous que le budget travaux est réaliste et bien encadré.
• Négliger la demande locative : Un bien mal situé risque de rester vacant, réduisant vos revenus.

5. Foire aux questions (FAQ)

Puis-je cumuler plusieurs dispositifs fiscaux ?

Non, les dispositifs comme la loi Pinel et Denormandie ne sont pas cumulables sur un même bien.

Les frais de notaire sont-ils plus avantageux pour le neuf ?

Oui, les frais de notaire pour un bien neuf sont réduits (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % pour un bien ancien).

Que faire si je dépasse les plafonds de revenus locatifs en Pinel ?

Vous ne serez pas éligible aux avantages fiscaux si vous ne respectez pas les plafonds de loyers et de ressources.

Les biens anciens sont-ils éligibles à d’autres aides ?

Oui, comme le dispositif MaPrimeRénov’ pour financer une partie des travaux énergétiques.

Conclusion

Choisir entre un bien neuf et un bien ancien dépend de votre objectif : défiscalisation rapide avec peu d’entretien ou optimisation des rendements avec un potentiel de valorisation. Dans tous les cas, étudiez bien les dispositifs fiscaux disponibles et faites-vous accompagner pour maximiser vos avantages tout en évitant les erreurs.