Comment bien remplir sa déclaration de revenus LMNP ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) est une solution intéressante pour les propriétaires bailleurs souhaitant bénéficier d'avantages fiscaux. Cependant, la déclaration des revenus LMNP peut être complexe si vous ne maîtrisez pas les démarches. Dans cet article, découvrez un guide complet et structuré pour remplir votre déclaration correctement, optimiser vos avantages fiscaux et éviter les erreurs.

Comprendre le statut LMNP

1. Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP concerne les propriétaires louant un bien meublé à titre non professionnel. Vous êtes éligible à ce régime si :

• Vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 € par an, ou
• Elles représentent moins de 50 % de vos revenus globaux.

Ce statut offre une fiscalité avantageuse grâce à deux régimes : Micro-BIC et Réal simplifié.

Étape 1 : Choisir le bon régime fiscal

1. Le régime Micro-BIC

Ce régime est accessible si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 €.

• Avantage : Un abattement forfaitaire de 50 % s’applique sur vos revenus locatifs (71 % pour les gîtes et chambres d’hôtes).
• Inconvénient : Vous ne pouvez pas déduire vos charges réelles ni amortir votre bien.

2. Le régime Réel simplifié

Ce régime est obligatoire si vos revenus locatifs dépassent 77 700 € ou si vous en faites la demande.

• Avantage : Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais d’entretien, etc.) et amortissez votre bien.
• Inconvénient : La gestion est plus complexe et nécessite souvent un expert-comptable.

Étape 2 : Identifier les documents nécessaires

Pour déclarer vos revenus LMNP, préparez :

• Vos relevés de loyers perçus.
• Les justificatifs des charges (travaux, intérêts d’emprunt, frais de gestion).
• Les déclarations fiscales précédentes si vous avez déjà opté pour le régime Réel.
• Votre bilan comptable, si applicable.

Étape 3 : Remplir votre déclaration fiscale

1. Pour le régime Micro-BIC

Remplissez la déclaration complémentaire n°2042 C PRO :

• Indiquez vos recettes brutes (loyers perçus hors charges) dans la case dédiée.
• L’administration fiscale appliquera automatiquement l’abattement forfaitaire.

2. Pour le régime Réel simplifié

Vous devez compléter deux formulaires spécifiques :

• Formulaire 2031 : Déclarez vos résultats d’activité LMNP.
• Annexes 2033 : Détaillez vos charges et amortissements.

Ensuite, reportez le résultat net dans la n°2042 C PRO, dans la case correspondante.

Étape 4 : Maximiser vos déductions fiscales

Au régime Réel simplifié, vous pouvez déduire :

1. Charges financières : intérêts d’emprunt, frais bancaires.
2. Charges d’exploitation : frais de gestion locative, primes d’assurances.
3. Charges d’entretien et de réparation : travaux de mise en conformité ou de rénovation.
4. Amortissement : sur le bien immobilier, le mobilier, et les équipements.

Veillez à conserver tous les justificatifs en cas de contrôle fiscal.

Étape 5 : Éviter les erreurs fréquentes

1. Oublier de déclarer les recettes locatives charges comprises.
2. Mélanger les charges déductibles et non déductibles.
3. Ne pas amortir correctement son bien.
4. Ignorer les plafonds de revenus du régime Micro-BIC.

Étape 6 : Recourir à un expert-comptable (facultatif)

Faire appel à un expert-comptable peut être une solution judicieuse, notamment si vous êtes au régime Réel. Il vous accompagnera pour :

• L’établissement de vos bilans comptables.
• L’optimisation de vos déductions.
• La mise en conformité avec la réglementation fiscale.

Conclusion

Avec ces étapes claires et conseils pratiques, vous êtes désormais prêt à bien remplir votre déclaration de revenus LMNP et à optimiser votre fiscalité tout en respectant les obligations légales. Un dossier bien préparé et conforme reste la clé pour tirer le meilleur parti de votre statut de bailleur.

FAQ : Vos questions sur la déclaration LMNP

Peut-on basculer entre Micro-BIC et Réel ?

Oui, mais ce choix est valable pour une durée de trois ans minimum.

Quels revenus faut-il déclarer en LMNP ?

Seuls les loyers et charges perçus sont à déclarer, pas les dépôts de garantie (sauf s’ils sont encaissés en fin de bail).

Doit-on déclarer les revenus LMNP dès la première année ?

Oui, même si vous commencez en cours d’année.

Les amortissements sont-ils remboursables ?

Non, les amortissements permettent uniquement de réduire vos revenus imposables, mais ne génèrent pas de crédit d’impôt.