Comment vérifier la solvabilité d’un futur locataire ?

La vérification de la solvabilité d’un locataire est une étape cruciale pour tout propriétaire bailleur afin de s'assurer que le loyer sera payé régulièrement. En respectant le cadre légal, il est possible d’évaluer la capacité financière d’un locataire sans enfreindre ses droits. Voici les critères à examiner et les documents à demander pour louer sereinement votre bien immobilier.

1. Pourquoi vérifier la solvabilité d’un locataire ?

L’objectif est de réduire le risque d’impayés en s’assurant que le locataire dispose :

• D’un revenu stable et suffisant pour couvrir le montant du loyer et des charges.
• D’une situation professionnelle rassurante (contrat à durée indéterminée, garanties solides, etc.).

En règle générale, il est recommandé que les revenus nets mensuels du locataire soient au moins trois fois supérieurs au montant du loyer.

2. Quels documents pouvez-vous légalement demander ?

Conformément à la loi ALUR, seuls certains documents peuvent être exigés par le bailleur pour vérifier la solvabilité d’un locataire :

a) Les justificatifs d’identité

• Carte d’identité ou passeport.
• Titre de séjour, si applicable.

b) Les justificatifs de revenus

En fonction de la situation du locataire :

Salarié :

• Trois derniers bulletins de salaire.
• Contrat de travail ou attestation de l’employeur précisant la date d’embauche et le type de contrat (CDI, CDD).

Travailleur indépendant :

• Deux derniers bilans comptables (attestés par un expert-comptable).
• Avis d’imposition des deux dernières années.

Étudiant ou sans emploi :

• Justificatif de bourse ou de revenus du garant.
• Attestation d’hébergement, si applicable.

Retraité :

• Titre de pension ou relevés de retraites des trois derniers mois.

c) Les avis d’imposition

Demandez le dernier avis d’imposition sur le revenu pour avoir une vue d’ensemble des ressources du locataire.

d) Les justificatifs de domicile

• Trois dernières quittances de loyer si le locataire est déjà locataire.
• Attestation d’hébergement, si applicable.

3. Les critères pour évaluer la solvabilité

Une fois les documents réunis, analysez ces éléments :

Le ratio loyer/revenus

Le loyer (charges comprises) ne doit pas dépasser 33% des revenus nets mensuels du locataire. Par exemple, pour un loyer de 1 000 €, le locataire doit disposer d’au moins 3 000 € de revenus nets mensuels.

La stabilité professionnelle

Un CDI ou une activité professionnelle régulière offre plus de sécurité qu’un CDD ou des revenus fluctuants. En cas de doute, demandez une garantie complémentaire (garant ou assurance loyers impayés).

Les antécédents locatifs

Un locataire qui présente des quittances de loyer régulières prouve sa fiabilité. Si des doutes persistent, vous pouvez contacter son ancien bailleur pour confirmer sa ponctualité dans les paiements.

La situation financière globale

Vérifiez qu’il n’y a pas de signes de surendettement, comme des dettes importantes déclarées sur les avis d’imposition.

4. Recours à un garant : une sécurité supplémentaire

Si la solvabilité d’un locataire vous semble insuffisante, il est possible de demander un garant. Un garant s’engage à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Deux options existent :

• Garant physique : généralement un membre de la famille qui présente des revenus solides.
• Garantie Locataire : La garantie locataire est une solution proposée par des organismes spécialisés qui se portent garants pour le locataire.

⚠️ Attention : Vous ne pouvez pas exiger à la fois un garant et souscrire à une assurance loyers impayés, sauf dans certains cas (étudiants par exemple)

5. Peut-on vérifier le dossier auprès d’un tiers ?

En tant que bailleur, vous avez le droit de vérifier l’exactitude des documents fournis par le locataire :

• Contacter l’employeur pour confirmer la réalité du contrat de travail.
• Vérifier les quittances de loyer auprès de l’ancien bailleur.

Toutefois, il est strictement interdit de demander des documents non autorisés, comme un extrait de casier judiciaire ou un relevé bancaire complet.

6. Assurance loyers impayés : un filet de sécurité

En complément de votre évaluation, vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés (GLI). Cette assurance couvre :

• Les loyers non réglés.
• Les frais de procédure en cas d’impayés.

L’assurance impose généralement que le locataire présente un ratio loyer/revenus conforme aux critères établis (33% des revenus).

FAQ : Vérification de la solvabilité d’un locataire

1. Puis-je refuser un dossier si les revenus ne suffisent pas ?

Oui, tant que votre refus est basé sur des critères objectifs et non discriminatoires.

2. Puis-je demander une caution en plus d’une garantie loyers impayés ?

Non, sauf pour un étudiant ou un apprenti.

3. Puis-je refuser un locataire en CDD ?

Oui, mais il est recommandé d’analyser les autres garanties qu’il peut apporter (revenus supplémentaires, garant).

4. Quel document est obligatoire dans le dossier locatif ?

Les justificatifs de revenus et d’identité sont essentiels pour évaluer la solvabilité d’un locataire.

5. Comment fonctionne l'assurance loyers impayés Cautioneo ?

L’assurance loyers impayés est une garantie souscrite par le bailleur qui lui permet de s’assurer contre un certain nombre de risques locatifs tels que :

• Les loyers impayés ;
• Un départ prématuré ;
• Des détériorations de l’immobilier (murs, sols…) ;
• Une protection juridique.

Conclusion

Vérifier la solvabilité d’un locataire en 2025 repose sur une analyse rigoureuse des documents légaux et des garanties apportées. En respectant le cadre juridique, vous pouvez choisir un locataire fiable tout en protégeant vos intérêts financiers. Pensez également aux solutions complémentaires comme l'assurance loyers impayés pour sécuriser vos revenus locatifs.