Immobilier locatif - Quelle fiscalité pour une location meublée ?

Qu’est-que l’investissement locatif ?

L'investissement locatif constitue une option patrimoniale prisée des épargnants soucieux de diversifier leurs placements. Parmi les différentes formules proposées, la location meublée se distingue par des avantages fiscaux non négligeables. Cependant, les règles fiscales en la matière sont complexes et nécessitent d'être bien comprises avant d'investir. Le présent article vise à éclairer les particularités de la fiscalité applicable aux locations meublées.

Le régime avantageux de la LMNP

Un abattement forfaitaire de 50%

Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) est incontestablement le plus avantageux sur le plan fiscal. En effet, les revenus tirés de la location en LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2%) mais bénéficient d'un abattement forfaitaire très favorable de 50% au titre des frais et charges. Les sommes restantes sont ensuite imposées au titre des revenus fonciers dans le revenu global.

Déductibilité des déficits

Autre avantage de taille, les déficits fonciers issus des charges déductibles non couvertes par les loyers perçus sont imputables sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Un éventuel reliquat de déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Différents types de locations éligibles au LMNP

Le régime fiscal avantageux du LMNP peut s'appliquer à divers types de biens immobiliers loués meublés, dès lors que les conditions sont respectées :

Résidences étudiantes

Les résidences étudiantes meublées, généralement situées à proximité des campus, représentent un excellent placement en LMNP. Elles permettent de loger des étudiants sur des périodes de 9 mois minimum dans l'année.

Résidences seniors

De même, les résidences services pour personnes âgées constituent une opportunité intéressante. Ces établissements proposent des logements meublés avec services à la carte (ménage, restauration, animations, etc.)

Résidences de tourisme

Les résidences de tourisme classées, que ce soit en montagne, au bord de la mer ou dans les grandes villes, sont aussi éligibles au régime LMNP. Leur exploitation saisonnière répond à la condition de location de 9 mois minimum.

Résidences d'affaires

Enfin, les résidences d'affaires ou appart-hôtels permettent de loger une clientèle de touristes, mais aussi de travailleurs en déplacement professionnel sur des séjours de courte ou moyenne durée. Cette formule se prête bien au LMNP.

Conditions d'éligibilité au régime LMNP

Au-delà du type de bien, pour bénéficier du régime fiscal avantageux de la LMNP, le contribuable doit respecter plusieurs autres conditions :

1. Louer le logement meublé avec un minimum d'ameublement.
2. Louer pour une durée minimale continue de 9 mois par an.
3. Que les revenus annuels des locations n'excèdent pas 23 000 € pour un célibataire ou 32 600 € pour un couple, dénotant une activité à titre non professionnel.
4. Assurer lui-même la gestion et l'entretien du bien.

Il est aussi possible d'opter pour le régime micro-BIC qui exonère les premiers 72 600 € de chiffre d'affaires annuel de cotisations sociales pour les petits investisseurs.

Autres régimes applicables

La location meublée professionnelle (LMP)

A contrario de la LMNP, le régime de la location meublée professionnelle (LMP) soumet l'intégralité des revenus locatifs à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Néanmoins, il offre la possibilité de déduire la totalité des charges réelles engagées, comme les intérêts d'emprunt ou les provisions pour gros travaux.

La LMP peut représenter une alternative judicieuse pour les investisseurs réalisant un chiffre d'affaires locatif conséquent avec plusieurs biens loués. L'obtention du statut de loueur professionnel auprès du greffe du tribunal de commerce est alors indispensable.

La location nue

Concernant la location d'un logement vide (location nue), les revenus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers est toutefois appliqué au titre des charges déductibles. Les déficits fonciers éventuels demeurent cette fois imputables dans la limite de 10 700 € sur le revenu global.

En résumé

La location meublée, et singulièrement le régime de la LMNP, présente d'indéniables attraits fiscaux avec son abattement forfaitaire de 50% et la déductibilité des déficits. Néanmoins, les conditions d'accès à ce régime favorable restent strictes. Il convient donc d'examiner en profondeur son projet immobilier locatif et de comparer les différents régimes envisageables, afin d'optimiser au mieux sa fiscalité.