Faut-il opter pour le régime réel ou micro-foncier en 2025 ?

En tant que propriétaire bailleur, choisir entre le régime réel et le régime micro-foncier est une décision stratégique qui impacte directement la rentabilité de vos investissements locatifs. En 2025, avec l’évolution des lois fiscales et la pression sur la rénovation énergétique, chaque régime présente des avantages spécifiques en fonction de votre situation. Voici un guide détaillé pour vous aider à faire le bon choix.

1. Qu’est-ce que le régime micro-foncier ?

Le régime micro-foncier est une option simplifiée pour déclarer vos revenus locatifs.

• Conditions d’éligibilité :
  • Vos revenus locatifs bruts (loyers hors charges) ne doivent pas dépasser 15 000 € par an.
  • Ce régime s’applique uniquement aux locations non meublées (les locations meublées relèvent du régime des BIC).
• Fonctionnement :
  • Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur vos revenus locatifs, couvrant toutes les charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.).
  • Le montant restant est directement soumis à l’impôt sur le revenu.

Avantages :

• Simplicité de gestion : aucune déclaration spécifique des charges.
• Idéal si vos charges locatives sont inférieures à 30 % de vos revenus bruts.

Inconvénients :

• Les charges supérieures à 30 % ne sont pas prises en compte.
• Vous ne pouvez pas bénéficier du mécanisme de déficit foncier.

2. Qu’est-ce que le régime réel ?

Le régime réel est recommandé lorsque vos charges sont élevées ou si vous réalisez des travaux importants.

• Conditions d’éligibilité :
  • Accessible par défaut si vos revenus locatifs bruts dépassent 15 000 € par an.
  • Vous pouvez également l’opter volontairement, même en dessous de ce seuil, en en faisant la demande avant le 1er février de l’année en cours.
• Fonctionnement :
  • Toutes les charges réelles liées à votre bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurance, gestion locative, taxes, etc.) sont déductibles de vos revenus locatifs.
  • Si les charges dépassent vos revenus locatifs, vous créez un déficit foncier, qui peut être imputé sur votre revenu global (jusqu’à 10 700 € par an).

Avantages :

• Déduction intégrale des charges réelles.
• Réduction de vos impôts en cas de déficit foncier.
• Idéal pour les propriétaires ayant des charges élevées (travaux, emprunts, etc.).

Inconvénients :

• Gestion plus complexe : conservation des justificatifs et déclaration détaillée.
• Moins intéressant si vos charges sont faibles.

3. Comparatif entre les deux régimes

| Critères | Micro-foncier | Régime réel | | ---------------------------- | ----------------------------------------- | ------------------------------------------------ | | Seuil de revenus bruts | < 15 000 €/an | > 15 000 €/an ou sur option volontaire | | Abattement | 30 % des revenus bruts | Aucun (déduction des charges réelles) | | Charges prises en compte | Incluses dans l’abattement forfaitaire | Charges réelles (entretien, travaux...) | | Complexité | Très simple | Plus complexe, demande une gestion rigoureuse | | Déficit foncier | Non applicable | Jusqu’à 10 700 € imputables sur le revenu global | | Adapté à | Revenus locatifs stables, faibles charges | Revenus élevés, travaux ou emprunts |

4. Quand opter pour le régime réel ou le micro-foncier en 2025 ?

Choisissez le régime micro-foncier si :

• Vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € bruts par an.
• Vos charges locatives (travaux, taxes, emprunts) représentent moins de 30 % de vos revenus bruts.
• Vous souhaitez une déclaration simple et rapide.

Optez pour le régime réel si :

• Vos revenus locatifs dépassent 15 000 € bruts par an.
• Vos charges représentent plus de 30 % de vos revenus locatifs.
• Vous réalisez des travaux importants ou vous avez contracté un crédit immobilier avec des intérêts d’emprunt élevés.
• Vous souhaitez réduire significativement vos impôts grâce au déficit foncier.

Exemple concret :

• Revenus locatifs : 12 000 € bruts/an
• Charges réelles (travaux, emprunts, taxes) : 5 000 €
• Micro-foncier : Vous bénéficiez d’un abattement de 30 % (3 600 €), donc vous êtes imposé sur 8 400 €.
• Régime réel : Vous déduisez vos charges (5 000 €), donc vous êtes imposé sur 7 000 €.

Dans cet exemple, le régime réel est plus avantageux.

5. Optimisez votre choix avec des simulations fiscales

Avant de décider, réalisez une simulation fiscale pour comparer l’impact des deux régimes sur vos revenus locatifs :

• Étape 1 : Calculez vos revenus locatifs bruts (loyers hors charges).
• Étape 2 : Listez toutes vos charges réelles (travaux, emprunts, taxes).
• Étape 3 : Simulez votre impôt sous les deux régimes.

Astuce : Utilisez des outils en ligne ou consultez un expert-comptable pour obtenir une simulation précise et personnalisée.

6. Anticipez les évolutions fiscales de 2025

Les lois fiscales évoluent rapidement, en particulier concernant les obligations de rénovation énergétique :

• Si vous réalisez des travaux pour améliorer la performance énergétique de votre bien, privilégiez le régime réel, qui permet de déduire ces dépenses.
• Les aides financières comme MaPrimeRénov’ ou les subventions locales peuvent également réduire vos charges réelles.

Bon à savoir : Les logements classés F ou G au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) seront interdits à la location à partir de 2025. Envisager des travaux devient impératif si vous êtes concerné.

Conclusion : quel régime choisir pour votre bien locatif ?

En 2025, le choix entre le régime micro-foncier et le régime réel dépend de vos revenus locatifs et de vos charges. Le régime micro-foncier est idéal pour les propriétaires recherchant la simplicité, tandis que le régime réel convient aux investisseurs avec des charges importantes ou des projets de rénovation.

Pour maximiser votre rentabilité et réduire vos impôts, réalisez une simulation fiscale et consultez un expert. Faire le bon choix dès le départ vous permettra d’optimiser vos revenus tout en respectant vos obligations fiscales.

FAQ : Régime réel ou micro-foncier ?

Puis-je changer de régime fiscal après coup ?

Oui, vous pouvez opter pour le régime réel si vous êtes au micro-foncier, mais la demande doit être faite avant le 1er février de l’année en cours.

Les travaux d’agrandissement sont-ils déductibles ?

Non, seuls les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles au régime réel.

Le régime réel est-il toujours plus avantageux ?

Pas nécessairement. Si vos charges sont faibles, le micro-foncier peut être plus intéressant grâce à son abattement forfaitaire.