Définir son budget de location

Quels frais de location prévoir pour un appartement loué par agence ?

Lors de la location d’un logement par le biais d’une agence immobilière, des honoraires sont facturés au locataire et au propriétaire. Rédaction du bail, visites du bien, état des lieux, constitution des dossiers de locataires, gestion locative… Frais d'agence de location : qui paie quoi ?

Les frais de gestion locative à la charge du locataire

Encadrés par la Loi ALUR, les frais d'agence de location à la charge du locataire sont les suivants :

• la constitution du dossier de location ;
• la visite du logement ;
• la rédaction du contrat de location ;
• la réalisation de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie.

Le montant des frais d'agence de location professionnelle doit figurer sur l’annonce immobilière. Le plafonnement de ces honoraires (Loi ALUR) est de :

• 12 € /m² de surface habitable + 3 € /m² max pour l’état des lieux en zone très tendue ;
• 10 € /m² de surface habitable + 3 € /m² max pour l’état des lieux en zone tendue ;
• 8 € /m² de surface habitable + 3 € /m² max pour l’état des lieux sur le reste du territoire.

Une dernière question reste en suspens : quand payer les frais d'agence location ? Le locataire doit honorer les frais d’agence à la signature du bail. Ils ne peuvent pas être facturés à nouveau lors du renouvellement du bail. Le paiement de l’état des lieux est réglé à part.

Les honoraires de location à la charge du propriétaire

Les frais d’agence pour une location meublée ou vide supportés par le propriétaire sont les suivants :

• intermédiation et négociation ;
• visites ;
• rédaction du bail ;
• dossiers des locataires ;
• états des lieux.

Les honoraires des professionnels de l’immobilier à la charge du propriétaire ne sont pas plafonnés par la loi ALUR.

Les frais de location à régler avant d’entrer dans l’appartement

Au moment de la signature du bail, le propriétaire bailleur demande à son locataire dans la plupart des cas :

• un dépôt de garantie ;
• une assurance « multirisques habitation » ;
• le premier mois de loyer.

Le dépôt de garantie

Appelée caution dans le langage courant, le dépôt de garantie pour une location est une somme d’argent que le locataire verse au bailleur pour l’indemniser :

• en prévention d’éventuelles dégradations dans le logement durant la location ;
• en cas d’impayés de loyers.

Le montant du dépôt de garantie équivaut d’ordinaire à 1 mois de loyer (hors charge) pour une location vide et 2 mois de loyer pour une location meublée. Si le locataire verse plus de 3 mois de loyer à l’avance, le dépôt de garantie n’est pas exigible.

L’assurance « multirisques habitation »

Souscrire une assurance « multirisques habitation » fait partie des obligations légales du locataire. En cas de défaut d’assurance, le bailleur est en droit de :

• souscrire à l’assurance de son choix pour le compte de son locataire qui sera tenu de rembourser par ailleurs ;
• rompre le bail pour « motif légitime et sérieux ».

Le premier mois de loyer

Généralement, le locataire doit régler son loyer à l’avance tous les mois (on parle alors de paiement à échoir). Dès la remise des clés, cette dépense s’accompagne d’une provision pour charges (allant de 20 à 40 % du loyer). Le bailleur ne peut pas imposer au locataire le prélèvement automatique ou le prélèvement sur salaire comme mode de paiement du loyer. Pour détailler le budget de cette première installation, il faut ajouter la souscription éventuelle d’un contrat gaz, électricité, eau, multimédia, etc.

Les frais durant la location de l’appartement

Au-delà du loyer, que faut-il payer quand on loue un appartement ? De nombreux frais de location inhérents à l’occupation de l’appartement viennent s’ajouter au budget. La liste comprend notamment :

• les charges locatives ;
• l’entretien courant du logement et les réparations locatives.

Les charges locatives

Les charges locatives ou charges récupérables englobent les frais liés à l’appartement payés par le propriétaire puis remboursés par le locataire, sous forme de :

• provisions pour charges avec régularisation annuelle ;
• forfait.

Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges locatives. Y sont notamment regroupées les dépenses pour :

• le salaire et le logement du gardien d’immeuble ;
• l'ascenseur, l’eau froide, l’eau chaude, le chauffage collectif ;
• les installations individuelles ;
• les parties communes intérieures et les espaces extérieurs ;
• les taxes et les redevances (enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement…).

L’entretien courant du logement

Les frais d’entretien de l’appartement sont répartis entre le propriétaire et le locataire. Les gros travaux relatifs à la salubrité et à la vétusté du logement sont à charge du bailleur. L’entretien courant du logement est assumé par le locataire (décret n°87-712 du 26 août 1987). Cet entretien courant et ces menues réparations concernent :

• les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif (jardins, terrasses, auvents…) ;
• les ouvertures intérieures et extérieures (portes, fenêtre, serrures…) ;
• les parties intérieures (plafonds, murs, revêtement de sol, menuiserie…) ;
• les installations de plomberie (canalisations, chauffage, appareils sanitaires…) ;
• les équipements électriques (interrupteurs, fusibles, ampoules…) ;
• les équipements mentionnés au contrat de location (électroménager, ramonage…).

Les frais de location à régler au départ de l’appartement

Lors du départ du locataire, l’état de l’appartement est passé en revue. Toutes les observations sont consignées sur un document appelé "état des lieux de sortie" qui servira de base de confrontation avec l’état des lieux d’entrée. Cette étape est déterminante, car elle conditionne la restitution du dépôt de garantie versé en début de location.

Si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée et que le locataire est à jour de ses loyers et charges, le bailleur dispose alors d’un mois (pour une location vide) ou deux mois (pour une location meublée) à compter de la remise des clés pour procéder à la restitution du dépôt de garantie dans son intégralité. Dans cette configuration, le départ n’engendre aucuns frais de location supplémentaires.

En revanche, en cas de dégradations (hors usure normale ou vétusté) imputables au locataire, le bailleur est fondé à pratiquer une retenue sur le dépôt de garantie équivalente au montant des réparations.

De même, lorsque l’appartement est situé dans un immeuble en copropriété, le bailleur peut également conserver une provision pour charges de copropriété (20 % maximum du dépôt de garantie) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. Deux cas de figure qui alourdissent les frais de location au départ de l’appartement.