Le préavis de location : quand le locataire résilie son bail

Le préavis de location : les conditions de forme

Le locataire est autorisé à donner son congé au propriétaire :

• à n’importe quel moment du bail ;
• sans justificatifs particuliers.

Pour informer le bailleur, le locataire transmet une lettre de préavis de location comportant la date de prise d’effet du congé.

Le congé du locataire doit être notifié au bailleur, au choix par :

• lettre recommandée avec accusé de réception ;
• par acte d'huissier ;
• remise en main propre contre récépissé.

À réception du congé, un délai de préavis d’un à trois mois est observé par le locataire avant de mettre fin au contrat de location. Sauf accord particulier entre les deux parties, la décision de congé est définitive. Durant cette période, le loyer doit être versé.

Le préavis de location : les conditions de délai

Si le bien loué constitue la résidence principale du locataire, la durée du préavis pour une location non meublée (location vide) est de trois mois en général. La durée du préavis pour une location meublée est d’un mois.

Le préavis de location court dès que le propriétaire reçoit la notification de congé. En cas de relocation du logement avant l’expiration du préavis, le locataire n’est plus tenu de payer son loyer et ses charges locatives.

Cette règle vaut également pour un bail en colocation. À noter toutefois que dans ce cas particulier, le départ d’un colocataire n’aboutit pas à la résiliation du bail.

Dans quelles situations le délai de préavis est réduit à un mois ?

Dans un certain nombre de situations types, la loi ALUR prévoit un délai de préavis dérogatoire réduit à un mois (art.15 1 de la loi du 6 juillet 1989). Pour bénéficier de ce préavis réduit, le locataire doit exposer les motifs de son départ et fournir un justificatif dans la notification de congé. À défaut, le locataire est soumis au congé trimestriel. Les cas de réduction de préavis de location sont les suivants :

• locations en zone tendue (le locataire doit joindre à sa lettre de congé le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 listant les 28 agglomérations françaises soit 1 151 villes situées en zone tendue et indiquer la commune où se trouve la location) ;
• perte d’emploi, terme d’un CDI, d’un CDD, d’une mission temporaire de 10 jours ou arrêt des représentations des intermittents du spectacle. La perte d'emploi doit précéder et être proche de la date de notification de fin de bail (départ à la retraite, démission, changement d'activité, fin de droits de l'assurance chômage et cessation d'une activité libérale ne sont pas pris compte) ;
• raison de santé du locataire (nécessitant le changement de domicile et constaté par certificat médical) ;
• premier emploi (la date d'affiliation au régime de sécurité sociale peut être utilisée comme justificatif) ;
• obtention d'un logement social ;
• nouvel emploi suite à une perte d’emploi durant le même bail ;
• mutation professionnelle dont la date est proche de la délivrance du congé (qu’elle soit de l’initiative de l’employeur ou de l’employé) ;
• bénéficiaires du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (le locataire doit fournir un justificatif lors de l’envoi du courrier de résiliation).

Préavis : les conséquences sur le loyer et le dépôt de garantie

Qu’il soit de trois ou d’un mois, le délai de préavis court à partir de la date où le propriétaire reçoit le congé du locataire (par courrier A/R, acte d’huissier ou remise en main propre). Durant ce délai, le locataire est tenu d’honorer son loyer et ses charges locatives (sauf accord particulier avec le propriétaire). Le montant du dépôt de garantie ne peut pas être déduit des derniers loyers. Le dernier loyer est calculé au prorata du nombre de jours passés dans le logement.

Au moment de rendre les clés de l’appartement ou de la maison, le locataire et le propriétaire procèdent à l’état des lieux de sortie. Cette étape décisive conditionne la restitution du dépôt de garantie. En effet, en comparant l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, si aucune dégradation n’est constatée : le dépôt peut être restitué intégralement. Dans le cas contraire, le propriétaire est autorisé à conserver tout ou partie de la somme en vue d’une utilisation pour :

• payer les réparations ;
• récupérer les impayés de loyers et charges ;
• constituer une provision pour charges (maximum 20 % du montant du dépôt de garantie) jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

En cas de litige, le locataire est fondé à mettre le propriétaire en demeure de restituer le dépôt de garantie (via un courrier recommandé avec A/R). La commission départementale de conciliation peut à son tour être utile si aucun accord n’est trouvé. En cas d’échec de la procédure amiable, le locataire peut en dernier ressort saisir le juge des contentieux de la protection (JCP) du tribunal judiciaire.