Réparation et travaux de remise en état

Quels travaux effectuer avant la location ?

Le logement proposé en location par le propriétaire doit être en bon état d'usage et de réparation. Pour correspondre aux conditions de décence énoncées par l’article 6 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le logement doit donc être :

• sans risques pour la sécurité physique ou la santé du locataire ;
• doté d’aménagements conformes à l'usage d'habitation ;
• dénué de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ;
• en conformité avec les critères de performance énergétique minimale.

Un logement sans risques pour la sécurité ou la santé du locataire

Le gros œuvre - solide et en bon état d'entretien - doit assurer la protection du logement contre :

• les infiltrations d'eau ;
• les chutes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons en bon état).

Les matériaux de construction ne doivent pas présenter de risques pour la santé et la sécurité du locataire. Les systèmes d'électricité, de gaz, de chauffage et de production d'eau chaude doivent être aux normes et en état de fonctionnement. L’aération doit être suffisante. Les pièces principales doivent bénéficier de la lumière naturelle voire d'un ouvrant ou une surface vitrée donnant à l'air libre.

Un logement doté d’aménagements conformes à l'usage d'habitation

Le logement doit comporter les installations et équipements suivants :

• chauffage avec alimentation et évacuation des produits de combustion adaptées ;
• alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants ;
• évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents ;
• cuisine ;
• sanitaires intérieurs ;
• réseau électrique pour éclairer toutes les pièces et assurer le fonctionnement des appareils ménagers courants.

Un logement dénué de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites

La Loi Elan portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique oblige le bailleur à procéder à la désinsectisation et la dératisation du logement avant la mise en location et d’en assumer les frais.

Un logement en conformité avec les critères de performance énergétique minimale

Pour être énergétiquement décent le logement doit être étanche à l’air. Dans cette perspective, les cheminées doivent être munies de trappes. Les portes, les fenêtres, les murs, les cloisons et les parois doivent assurer la protection contre les infiltrations d'air parasites. Pour répondre à cette obligation de décence, le bailleur peut :

• entreprendre lui-même les travaux qui s’imposent avant la mise en location du logement ;
• convenir avec le locataire par une clause expresse du bail que les travaux seront pris en charge par le locataire moyennant une réduction de loyer.

En cas de différend, le juge du tribunal d’instance est compétent en dernier ressort pour trancher le litige.

Location : quels travaux le propriétaire doit-il effectuer ?

En dehors de l’entretien courant du logement et des réparations locatives aux frais du locataire, les travaux destinés à maintenir en état et à entretenir les locaux loués sont à la charge du propriétaire pendant toute la durée du bail. Il s’agit principalement des travaux pour :

• améliorer les parties communes et les espaces privatifs de l’immeuble ;
• maintenir en l'état et entretenir normalement le logement ;
• améliorer la performance énergétique du logement ;
• remplir les critères d'un logement décent ;
• entretenir les toitures et les façades végétalisées.

À cette liste de travaux incombant au propriétaire s’ajoutent les réparations locatives causées par la vétusté (moquette ou éléments de décoration défraîchis après dix ans d’utilisation par exemple) ou la force majeure (événement imprévisible, irrésistible et extérieur exonérant le locataire de toute responsabilité).

La notification de travaux pour prévenir le locataire

Avant toute initiative, le propriétaire doit prendre soin de prévenir le locataire de la réalisation des travaux le plus tôt possible. Pour ce faire, une notification de travaux pourra être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en mains propres. Ce courrier devra contenir :

• la nature et le motif des travaux (amélioration, urgence, performance énergétique...) ;
• les modalités d'exécution des travaux (date, début et fin présumée, durée, organisation des accès).

Le locataire est tenu d’approuver ces travaux et permettre l’accès à son logement (Loi du 6 juillet 1989 - article 7 e). Les travaux ne peuvent être exécutés le samedi, le dimanche et les jours fériés qu’avec l'accord explicite du locataire.

Travaux et location : ce que dit la loi

Les travaux réalisés pendant le préavis n’exonèrent pas le locataire du paiement de son loyer jusqu’à son départ. Au-delà de 21 jours de travaux, le locataire peut prétendre à une indemnisation ou une diminution du loyer proportionnelle au dérangement et à la perte d’espace occasionnés ainsi qu’à la durée du chantier. Contrairement aux logements frappés par un arrêté d’insalubrité ou les logements sociaux, le bailleur n’a aucune obligation de reloger son locataire en cas de gros travaux quelle que soit leur durée. Sur demande du locataire, le juge peut interdire ou interrompre le chantier si :

• les travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire ;
• les travaux ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ;
• les travaux et transformations rendent le logement inhabitable ou dangereux.

Dans le cas où les travaux rendent impossible l’utilisation du bien, le locataire est en droit de demander la résiliation du bail. À l’inverse, si le locataire refuse les travaux malgré l’envoi d’une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception), le propriétaire est fondé à saisir le juge pour prononcer la résiliation judiciaire du bail ou obtenir des dommages et intérêts.