Fixer le loyer : l'indice de référence des loyers
L'indice de référence des loyers fixe les plafonds de la révision annuelle du loyer. Cet indice publié chaque trimestre par l’INSEE correspond à la moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur les douze derniers mois.
Augmentation du loyer en cours de bail : que dit la loi ?
La révision annuelle du loyer est encadrée par la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs fixe que :
- le bailleur est en droit de procéder chaque année à une révision du loyer lorsqu’une clause d’indexation est prévue dans le contrat de location ;
- l’augmentation du loyer est calculée en fonction du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE au Journal Officiel ;
- la date de réévaluation du loyer peut être choisie par les deux parties (propriétaire et locataire) ou intervenir à la date anniversaire de la signature du bail ;
- le bailleur dispose d’un délai d'un an pour appliquer la révision du loyer. Passé ce délai, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause d’indexation pour l'année écoulée et devra attendre l’année suivante ;
- la révision de loyer prend effet à compter de la demande du bailleur et ne peut être rétroactive.
Une hausse exceptionnelle consécutive à la réalisation de travaux d’amélioration (exécutés par le propriétaire) peut être prévue par avenant au bail. Cette majoration exceptionnelle ne peut pas excéder 15 % du coût des travaux d’amélioration.
Comment se servir de l’IRL pour réévaluer le loyer ?
Le législateur a retenu le principe d’un plafonnement annuel basé sur un indice de référence : l’Indice de référence des loyers (IRL). Cet indice sert tant aux locations vides qu’aux locations meublées. Il est calculé tous les trimestres par l’Insee et reflète l’évolution moyenne du niveau des prix à la consommation (hors tabac et loyers), sur les 12 derniers mois glissants. L’Indice de référence des loyers (IRL) est publié tous trimestres aux alentours du 15 janvier (révision entre janvier et avril), 15 avril (révision entre avril et juillet), 15 juillet (révision entre juillet et octobre) et 15 octobre (révision entre octobre et janvier).
L’augmentation permise est calculée de la façon suivante : Loyer actuel hors charges (L) x IRL du trimestre présent (N) / IRL du même trimestre de l’année précédente (P) = Nouveau loyer maximum. La formule s’écrit comme ceci : (L x N) / P = nouveau loyer
Calculer le pourcentage d’augmentation : L’Indice de référence des loyers peut également servir au calcul du pourcentage d’augmentation du loyer. Ici, il faudra employer cette formule : (IRL du trimestre présent – IRL du même trimestre l’année précédente) / IRL du même trimestre l’année précédente x 100. (N - P) / P x 100 = % d’augmentation à imputer lors de la révision annuelle du loyer. Les charges forfaitaires (location meublée ou colocation) peuvent être régularisées chaque année à l'aide de l'IRL aux mêmes conditions que le loyer.
IRL : renouvellement de bail et remise en location
La revalorisation du loyer au moment du renouvellement bail
En principe, le renouvellement du bail n’ouvre droit qu’à une revalorisation du loyer soumise à l’IRL. Cependant, si le loyer est manifestement sous-évalué (en comparaison d’autres loyers constatés pour des logements similaires dans le voisinage), le propriétaire peut proposer un nouveau loyer (non indexé à l’IRL) selon certaines conditions. Le locataire doit recevoir la proposition du bailleur (citant l’article 17-2 II de la loi du 6 juillet 1989 avec les références justifiant le nouveau loyer) au minimum six mois avant la fin du bail par l’un de trois moyens suivants :
- courrier remis en main propre ;
- lettre recommandée ;
- notification par un huissier.
💡 L'info en +
👉 Cette augmentation pour « loyer manifestement sous-évalué » peut être mise en pratique sur tout le territoire, y compris en zone tendue.
La revalorisation du loyer lors d’une nouvelle mise en location
Hors zones tendues, le loyer est entièrement libre lors de la relocation. L’augmentation n’est donc pas soumise au plafond de l’IRL. En zone tendue, les loyers sont encadrés même en cas de relocation. Le décret publié le 26 juillet 2019 fixe les contours de cette augmentation.
💡 L'info en +
👉 En résumé : lors de la remise en location, la revalorisation du loyer ne peut excéder la variation de l’indice IRL. Si le loyer a déjà été révisé dans les 12 mois précédant la signature du nouveau bail, aucune hausse n’est possible.
Le plafonnement des loyers en zone tendue ne s’applique lors de la remise en location dans les cas suivants :
- remise en location après 18 mois de vacance locative ;
- remise en location après travaux d’un montant égal ou supérieur à 50 % de la dernière année de loyer hors charges. Selon le décret publié le 26 juillet 2019, l'augmentation de loyer n'est possible que si la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh/m²/an à l'issue des travaux ;
- revalorisation d’un loyer sous-évalué.
