Louer vide ou meublé : quelles différences ?

Location vide ou meublée : les différences au niveau du bail

Dans le cadre de la location vide, le bail est signé pour trois ans. Sa reconduction est tacite. La résiliation du bail peut être demandée par le locataire avec un préavis de trois mois ou être sollicité par le bailleur avec un préavis de six mois. Le dépôt de garantie est égal à un mois de loyer maximum.

Dans le cadre de la location meublée, le bail est signé pour un an. Sa reconduction est tacite. La résiliation du bail peut être demandée par le locataire avec un préavis d’un mois ou être sollicité par le bailleur avec un préavis de trois mois. Le dépôt de garantie est équivalent à deux mois de loyer maximum.

Lorsqu’il s’agit d’une location meublée pour étudiants, le bail est établi pour neuf mois, sans reconduction tacite. Enfin pour une location meublée avec un bail mobilité, le bail est librement fixé pour une durée allant d’un à dix mois, sans reconduction tacite. Aucun dépôt de garantie n’est prévu pour ce type particulier de location.

Si le locataire peut solliciter la résiliation du bail sans donner de raisons, il n’en va pas de même pour le propriétaire qui est tenu de motiver sa notification de congé. Les trois motifs reconnus par la loi sont :

• le congé pour reprise personnelle. Le bailleur souhaite récupérer le logement loué pour y habiter ou en faire bénéficier un membre de sa famille ;
• le congé pour vente. Le propriétaire veut vendre le logement loué. Dans cette configuration, le locataire bénéficie d'un droit de préemption lui permettant d’être prioritaire sur la vente ;
• le congé pour motif légitime et sérieux. Le bailleur désire résilier le bail en raison d’une faute grave du locataire.

Cette procédure s’applique aux locations vides et meublées à l’exclusion du bail étudiant et du bail mobilité, tous deux non reconductibles.

Les équipements obligatoires dans une location vide et une location meublée

S’il répond aux critères dits de décence (étanchéité, isolation, respect des normes de sécurité et d’hygiène…), le logement vide peut être loué sans équipements particuliers.

Le logement meublé quant à lui doit respecter certaines obligations en matière de mobilier et d’aménagement de sorte que le locataire puisse s’y installer immédiatement, apportant avec lui ses seules affaires personnelles.

Le décret du 31 juillet publié le 5 août 2015 dresse une liste assez précise des éléments de mobilier obligatoirement présents dans une location meublée à titre de résidence principale. Il s’agit de :

• literie (y compris couvertures ou couette) ;
• systèmes d’occultation (rideaux ou volets) dans les chambres ;
• table ;
• sièges ;
• réfrigérateur avec congélateur ou compartiment freezer ;
• vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour la préparation des repas ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-onde ;
• étagères ou meubles de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien ménager en adéquation avec la nature du logement.

Si le bail a été signé avant septembre 2015, le logement meublé doit comporter :

• des meubles ;
• des éléments de literie ;
• une gazinière ou des plaques chauffantes ;
• un réfrigérateur ;
• des ustensiles de cuisine.

Location vide ou meublée : quelle fiscalité ?

Quelle est la fiscalité des locations vides ?

Les loyers issus d’une location vide sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Si le montant total n’excède pas 15 000 € par an, il peut relever du régime du micro-foncier. L’abattement forfaitaire est ici de 30 %. Les travaux et charges ne sont pas déductibles. Certaines situations ne sont pas compatibles avec le régime micro-foncier (monument historique ou en secteur sauvegardé, par exemple). Le montant brut des revenus fonciers (loyers hors charges) est reporté directement sur la déclaration des revenus n°2042.

Au-delà de 15 000 €, c’est le régime réel, qui s'applique automatiquement. Dans cette configuration, les dépenses liées à la location (intérêts d’emprunt, frais de gestion, diagnostics, assurances, réparations...) sont déductibles. En cas de déficit, le propriétaire peut sous certaines conditions l’imputer sur son revenu global. Les revenus fonciers sont reportés sur la déclaration n°2044 (formulaire annexe à la déclaration n°2042).

Quelle fiscalité pour les locations meublées ?

Le propriétaire qui met son logement en location meublée relève du statut de loueur non professionnel. Ce dispositif ouvre droit à certaines déductions fiscales. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie BIC s’ils sont inférieurs à 32 900 € par an pour une location meublée classique ou 82 200 € par an pour une chambre d’hôte ou un meublé de tourisme classé. Le régime forfaitaire fait bénéficier d'un abattement de 50 % ou 71 % dans certains cas. Au-delà de ce seuil, il est encore possible de déduire l'ensemble des charges et amortissements liés au bien mis en location meublée. En parallèle, le loueur non professionnel est assujetti à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Le montant brut des loyers (loyers et charges) toutes taxes comprises doivent être reportées dans la partie Revenus industriels et commerciaux non professionnels de la déclaration complémentaire des revenus n°2042 C PRO.

Pour obtenir le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) et le numéro de SIRET qui l’accompagne, le propriétaire doit s’immatriculer au greffe du Tribunal de commerce dont dépend le logement. L’inscription doit se faire dans les 15 jours à compter du début de la location.