Tout savoir sur le bail de location

1. Définition du bail de location

Dans le domaine de l’immobilier, le bail est un contrat de location signé entre un propriétaire (bailleur) et un locataire (preneur). D’un côté, le bailleur s'engage à procurer au preneur la jouissance d'un logement pendant une période définie, contre le versement d’un loyer. De l’autre côté, le locataire s’engage à payer le loyer. Le bail de location doit être consigné par écrit conformément au bail type défini par le décret du 1er août 2015 (précisant les modalités d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014). Il doit être signé puis remis au bailleur, au locataire (ou aux colocataires) et au garant. Le bail de location doit donc être rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties.

2. Pourquoi faire un bail de location ?

Le bail de location est un acte juridique qui matérialise concrètement l’accord entre le propriétaire et le locataire et sécurise leurs relations. Il peut prendre les formes suivantes :

• acte sous-seing privé (rédigé et signé entre particuliers) ;
• acte authentique ou bail notarié (rédigé et signé par le notaire, le propriétaire et le locataire).

Incontournable pour définir les conditions de la location, le bail permet de fixer les droits et obligations de chacune des parties (propriétaire et locataire) et éviter ainsi les conflits éventuels. Le bail notarié présente un avantage majeur. Il a force exécutoire. Ceci permet au bailleur d’obtenir l'exécution forcée des obligations du locataire, sans attendre une décision de justice.

3. Quelle est la durée d’un bail de location ?

La durée minimale d’un bail d'habitation à usage de résidence principale (ou bail de location pour une résidence principale) est en général de :

• trois ans pour les locations vides ;
• un an pour les locations meublées ;
• six ans, lorsque le bailleur est une personne morale (une société hors SCI familiale) ;
• 9 mois pour un bail étudiant ;
• De 1 à 10 mois pour un bail mobilité.

À noter : la Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6 prévoit la possibilité de signer un bail de location vide d'une durée inférieure à trois ans, mais d'au moins un an si le bailleur (personne physique) est dans l’obligation de récupérer le logement pour raisons professionnelles ou familiales. Cet événement doit figurer au bail. Sa concrétisation doit être confirmée au locataire deux mois avant l’échéance du bail au minimum. Si l’événement est différé, l’échéance du bail de location peut être reportée.
Si l’événement ne survient pas ou si le bailleur ne le confirme pas auprès du locataire, le contrat est conclu pour trois ans.

4. Comment résilier le bail de location ?

Dans la plupart des cas, le renouvellement du bail de location se fait par tacite reconduction. Le bail étudiant et le bail mobilité sont non-renouvelables. Le propriétaire doit attendre l’échéance du contrat de location pour donner congé à son locataire. Trois motifs prévus par la loi permettent au propriétaire de mettre fin au bail :

• le congé pour reprise personnelle ;
• le congé pour vente ;
• le congé pour motif légitime et sérieux.

A contrario, le locataire est en droit de demander la résiliation du bail à tout moment. Un préavis de trois mois doit être respecté.

Le délai de préavis est réduit à un mois :

• pour les logements situés en « zone tendue » (décret n°2013-392 du 10 mai 2013) ;
• si le locataire peut justifier d'un des motifs prévus la loi ALUR (art.15 1 de la loi du 6 juillet 1989).

5. Comment bien remplir un bail de location ?

Conformément au décret du 1er août 2015 (précisant les modalités d’application de la loi ALUR du 24 mars 2014), le bail de location pour une résidence principale doit être rédigé selon un modèle-type de bail. Il doit obligatoirement contenir les mentions suivantes :

• la désignation des parties (bailleur et locataire), nom et domicile ;
• la date d’effet et la durée du bail ;
• la description du logement et de ses annexes ainsi que la surface habitable ;
• la consistance et la destination du logement ;
• le montant du loyer, les termes de paiement et les conditions de révision ;
• montant des charges locatives ;
• montant du dépôt de garantie ;
• nature et montant des travaux réalisés dans le logement depuis la dernière location ;
• montant et date du dernier loyer versé par le locataire précédent (s’il a quitté le logement depuis moins de dix-huit mois).

Au demeurant, le bail pour une location en zone tendue doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré, ainsi que le montant du complément de loyer s’il y a lieu. Lorsque le propriétaire passe par l’intermédiaire d’un mandataire pour la location du logement, le bail de location doit détailler les honoraires à la charge du locataire (loi du 6 juillet 1989 article 5-I).

6. Quelles annexes faut-il joindre au bail ?

Les annexes à joindre obligatoirement au bail de location sont les suivantes :

• le dossier de diagnostic technique ;
• la notice d’information ;
• l'état des lieux d'entrée ;
• l'attestation d'assurance contre les risques locatifs (souscrite par le locataire) ;
• la liste des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication (câble, TNT, fibre...) ;
• un extrait du règlement de copropriété (si l’immeuble est en copropriété).

7. Quelles sont les clauses interdites pour un bail de location ?

Certaines clauses sont interdites lorsqu’elles imposent par exemple au locataire :

• le prélèvement automatique ou le prélèvement sur salaire comme mode de paiement du loyer ;
• la facturation de l'état des lieux de sortie (sauf frais d’huissier, le cas échéant) ;
• la prise en charge des frais de relance ou d'expédition de la quittance ;
• des amendes et pénalités en cas d'infractions aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l'immeuble ;
• la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie désignée par le bailleur ;
• la résiliation de plein droit du bail pour une autre raison que les impayés de loyer, de charges ou de dépôt de garantie ainsi que l’absence d’assurance des risques locatifs ;
• des visites les jours fériés ou plus de deux heures durant les jours ouvrables, en vue de la vente ou de la location du logement.

Sont également réputées nulles et non écrites les clauses qui interdisent notamment au locataire :

• l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
• l'hébergement des personnes ne demeurant chez lui d’ordinaire ;
• l’adoption d’un animal domestique (à l’exception des chiens de 1ère et 2ème catégories).