Quelle procédure en cas de loyers impayés ?

Les impayés de loyer : ce que dit la loi

Parmi ses droits et ses devoirs, le locataire à l’obligation de payer son loyer et ses charges pendant toute la durée du bail, quelles que soient les circonstances. Le dépôt de garantie ne peut pas servir à payer le dernier mois de loyer. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (loi ALUR) ainsi que les articles 1728 et 1729 du Code Civil encadrent cette obligation du locataire. En signant le contrat de location, le locataire s’engage à respecter cette obligation. En cas d’impayé de loyer, le propriétaire dispose de trois ans pour saisir la justice. Nous verrons ici quels sont la procédure et les différents recours en cas de loyers impayés pour le propriétaire.

1. Procédure pour récupérer ses loyers impayés : la voie amiable

Lorsqu’il fait face à un impayé de loyer, le bailleur peut tenter de résoudre le litige par voie amiable dans un premier temps. Dans ce cas de figure, le bailleur prend contact avec le locataire et/ou son garant par courrier, mail ou téléphone. À cette occasion, la dette peut être régularisée rapidement ou échelonnée. Dans la deuxième hypothèse, l’échéancier doit être écrit, daté et signé par le locataire et le propriétaire.

Si la procédure amiable reste infructueuse, le propriétaire envoie une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec accusé de réception. Le locataire dispose alors de 8 jours pour honorer sa dette.

• Récupérer ses loyers impayés dans le cadre d’une colocation :

Si le bail contient une clause de solidarité (ce qui est généralement le cas), le propriétaire tient chaque colocataire responsable du paiement des loyers et de toutes les sommes dues, jusqu’à l’expiration du contrat de location. Les garants des colocataires s’engagent eux aussi pour le montant total du loyer indiqué au bail. Le départ d’un colocataire ne met pas fin à cette solidarité, elle est cependant limitée dans le temps. Soit six mois après la fin du préavis si aucun nouveau colocataire ne le remplace dans les lieux.

2. Procédure pour récupérer ses loyers impayés : la procédure judiciaire

Passé le délai imparti après l’envoi de la mise en demeure, sans réponse de la part du locataire ni tentative de régulariser la situation, le propriétaire est en droit de recourir à la justice pour remboursement des impayés. La juridiction compétente en matière de loyers impayés est le tribunal d’instance du lieu du logement loué. Une assignation au tribunal d'instance est signifiée par huissier de justice au locataire. Dans cette configuration, le juge ne se prononce pas sur la résiliation du bail ni sur l’expulsion du locataire.

Si le propriétaire souhaite résilier le bail au-delà du remboursement des loyers impayés, il doit faire jouer la clause résolutoire prévue au contrat de location. En pratique, une clause résolutoire permet de résilier le bail en cas de manquement du locataire à l’une de ses obligations et notamment le défaut de paiement du loyer. Pour être recevable, cette clause doit être écrite dans le bail. Même s’il est dans son droit, le bailleur ne peut pas agir par ses propres moyens pour obtenir justice. Seul un titre exécutoire (une décision de justice) peut dénouer la situation.

Procédure loyers impayés : résiliation du bail et clause résolutoire

Pour récupérer ses loyers impayés et reprendre possession de son bien, le propriétaire saisit la justice en résiliation du contrat de location. Cette action conduit au remboursement des impayés et à l’expulsion du locataire. Une fois encore, c’est le tribunal d’instance qui est compétent en la matière. Dans ce contexte, un commandement de payer est remis au locataire et à son garant par voie d’huissier. Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour honorer sa dette s’il s’agit d’une location vide ou d’un mois pour une location meublée. Durant cette période, le locataire peut solliciter un délai de paiement auprès du juge. À l’issue de ces deux mois ou du délai accordé par le tribunal, si le locataire ne s’est pas acquitté des sommes dues, le juge peut se prononcer sur la résiliation du bail en application de la clause résolutoire.

Procédure loyers impayés : l’expulsion du locataire

Le jugement de résiliation du bail est signifié au locataire par voie d’huissier qui lui remet un commandement de quitter les lieux. Le locataire dispose alors de deux mois pour quitter le logement. Passé ce délai, si le locataire refuse de partir, une expulsion avec intervention d’une autorité de police peut être ordonnée par le Préfet.

Le propriétaire n’est pas autorisé à entrer dans le logement ou faire changer les serrures avant que l’huissier soit intervenu. Une telle initiative est passible de poursuites pour violation de domicile.

Et voilà, vous connaissez tout concernant la procédure en cas de loyers impayés et les recours possibles !