Les troubles de voisinage engagent-ils la responsabilité du bailleur ?

Simples nuisances ou troubles du voisinage ?

Les troubles du voisinage peuvent être provoqués par :

• des nuisances sonores (bruits de comportement ou d’activité de jour comme de nuit, invectives, harcèlement…) ;
• des nuisances olfactives (odeurs) ;
• des nuisances visuelles ;
• des dégradations des parties communes ;
• des infractions au règlement de copropriété.

Pour être considérées comme des troubles de voisinage, les nuisances doivent être répétitives, intensives et inscrites dans la durée. Par ailleurs, le locataire engage sa responsabilité pour ses agissements personnels ainsi que ceux causés par les personnes qu'il héberge. C’est ce que précise par exemple l’article R. 1334-31 du code de la santé publique au sujet des troubles anormaux de voisinage liés aux nuisances sonores et au tapage nocturne : « Aucun bruit particulier ne doit, par sa durée, sa répétition ou son intensité, porter atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l’individu, dans un lieu public ou privé, qu’une personne en soit elle-même à l’origine ou que ce soit par l’intermédiaire d’une personne, d’une chose dont elle a la garde ou d’un animal placé sous sa responsabilité ».

Qu’il s’agisse d’une propriété sur un terrain privé ou d’un appartement dans un immeuble, les troubles anormaux du voisinage peuvent être sanctionnées par une peine d’amende. Ils peuvent également avoir des répercussions sur le bail, s’ils sont commis dans le cadre d’un contrat de location.

Les troubles du voisinage : un abus de droit du locataire

On entend par troubles de voisinage, toutes sortes de nuisances causant à un voisin un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage. Ces nuisances constituent un abus de droit de la part du locataire fauteur de troubles. Cet abus de jouissance contrevient à l’obligation légale du locataire d’user paisiblement du logement telle qu’elle est définie dans :

• l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 disposant que le locataire doit « user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location » ;
• l’article 1728 du Code civil précisant le preneur à bail est tenu « d'user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ».

Tout manquement à l’obligation de jouissance paisible peut entraîner la résiliation judiciaire du bail ou la non-reconduction du bail pour motif légitime et sérieux.

Le locataire fauteur de troubles engage sa responsabilité, mais aussi celle du propriétaire

En cas de troubles de voisinage causés par son locataire, la responsabilité du propriétaire est indirectement engagée. C’est ce que fixe la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs dans son article 6-1 : « Après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux. »

En pratique, pour que la responsabilité du propriétaire soit engagée, certaines conditions doivent être réunies. En premier lieu, le propriétaire doit être mis en demeure et informé des troubles par les voisins du locataire ou par le syndic (si le locataire contrevient au règlement de copropriété). La mise en demeure (demandant de faire cesser les nuisances du locataire) est adressée par courrier recommandé avec accusé de réception. Pour être recevable, la mise en demeure doit comporter des témoignages, une pétition, un constat d’huissier ou un procès-verbal émanant de la police ou de la gendarmerie.

En conclusion, lorsqu’il est informé des troubles du voisinage causés par son locataire, le propriétaire a le devoir d’utiliser les droits dont il dispose pour cesser les nuisances.

En cas d’inaction, le propriétaire peut être poursuivi par les victimes des nuisances commises par le locataire. Selon l’importance du préjudice, les tribunaux compétents sont :

• le Tribunal d’instance (pour un litige inférieur à 10.000 €) ;
• le Tribunal de grande instance (pour un litige supérieur à 10.000 €).

Les recours du propriétaire pour faire cesser les nuisances de son locataire

Le recours amiable

Quand le bailleur est informé des troubles du voisinage causées par son locataire, il peut choisir la voie amiable pour dénouer la situation. La prise de contact avec le locataire auteur de trouble peut être envisagée de plusieurs manières dont :

• l’intervention d’un tiers (mairie, syndic, conciliateur de justice…) ;
• la mise en demeure de cesser les nuisances, envoyée au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception.

Le congé pour motif légitime et sérieux

Lorsque la fin du bail est proche, le propriétaire peut adresser au locataire un congé pour motif légitime et sérieux fondé sur l’existence des nuisances comme l’y autorise la loi (art. 15 -loin° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant »).

Ce préavis doit être :

• signifié par huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception ou remis en mains propres ;
• communiqué à distance de 6 mois avant le terme du bail s’il s’agit d’une location vide ou 3 mois s’il s’agit d’une location meublée.

Troubles du voisinage : la procédure judiciaire

Si la démarche amiable et/ou le congé pour motif légitime et sérieux n’a pas permis de résoudre le problème, le propriétaire peut saisir le tribunal d’instance pour :

• demander la résiliation du bail (s'il ne contient pas de clause résolutoire pour nuisances) et l'expulsion du locataire ;
• faire constater la résiliation du bail (s'il contient une clause résolutoire pour nuisances) et obtenir l'expulsion du locataire.

Dans les deux cas, le propriétaire doit apporter au juge :

• la preuve des nuisances causées par le locataire (utilisation des constats d'huissier, procès-verbaux, témoignages…) ;
• la preuve des démarches engagées contre le locataire.